Kontakt
Standort Marburg
Verkauf, Bewertung und Vermietung in einer Stadt, in der Wohnraum knapp ist. Von der Oberstadt bis Wehrda und Cappel.
(Willkommen)
In Marburg ist die Frage selten, ob sich ein Käufer findet, sondern welcher. Ich bin Chantale Kubik und helfe Ihnen, aus vielen Anfragen die richtige herauszufinden. Dafür nehme ich mir Zeit, und ich nenne Ihnen eine Einschätzung, die ich begründen kann, auch wenn sie unter Ihrer Vorstellung liegt.
Universität, Kliniken und die Pharmabranche bringen Jahr für Jahr Menschen in die Stadt, die eine Wohnung suchen. Das hält die Nachfrage hoch und sorgt dafür, dass gute Objekte schnell weg sind. Was nach einem Selbstläufer klingt, hat allerdings eine Kehrseite: Bei vielen Anfragen ist längst nicht jede ernst gemeint.
Ich filtere vor, prüfe Finanzierungsbestätigungen und führe Sie nicht durch zwanzig Besichtigungen, von denen achtzehn folgenlos bleiben. Ein voller Terminkalender ist kein Erfolg, sondern meistens ein Zeichen dafür, dass zu wenig sortiert wurde.
Und wenn Ihre Wohnung als Kapitalanlage interessant ist, spreche ich Anleger gezielt an, denn die rechnen anders als Selbstnutzer und brauchen andere Unterlagen. In Marburg betrifft das mehr Objekte als anderswo, deshalb hat dieses Thema hier eine eigene Sektion bekommen.
Neben Marburg bin ich in Gießen, Wetzlar und im Vogelsbergkreis unterwegs, unter anderem in Alsfeld und Schotten.
Ihre Maklerin
Ich bin Chantale Kubik. Ich habe mich selbstständig gemacht, weil ich Immobilien mit Zeit begleiten wollte statt im Akkord. Sie haben bei mir eine feste Ansprechpartnerin, vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe. Vor der Immobilie war ich Gesundheits- und Krankenpflegerin, ein Beruf, der einen lehrt, genau hinzusehen.
In Marburg treffen zwei sehr verschiedene Käufergruppen aufeinander: Familien, die ein Zuhause suchen, und Kapitalanleger, die auf die Miete schauen. Für Sie als Eigentümer macht das einen Unterschied, denn beide bewerten Ihr Haus nach anderen Maßstäben. Ich sage Ihnen, welche Gruppe für Ihre Immobilie die richtige ist und was das für den Preis bedeutet.
Ich komme nach Wehrda, Cappel oder Ockershausen genauso wie in die Oberstadt und schaue mir an, worüber am Telefon niemand spricht: Zuschnitt, Zustand, Zufahrt und Nachbarschaft.
(Stadt und Stadtteile)
Marburg ist auf engem Raum sehr unterschiedlich. Zwischen einer Altbauwohnung im Südviertel und einem Haus in Michelbach liegen nicht nur zehn Autominuten, sondern zwei völlig verschiedene Käuferkreise.
Fachwerk am Hang, Blick über die Stadt, dafür Treppen und selten ein Stellplatz. Käufer nehmen das bewusst in Kauf, hier zählt Atmosphäre. Verschwiegene Nachteile führen dagegen fast immer zum Rückzieher.
Gründerzeitvillen und großzügige Altbauwohnungen. Die gefragteste Wohnlage der Stadt, entsprechend selten kommt etwas auf den Markt. Wer hier verkauft, sollte den Zeitpunkt gut wählen.
Familienfreundlich, gut angebunden, mit Kliniknähe. Ein- und Zweifamilienhäuser, die häufig aus zweiter Hand verkauft werden. Der Weg zur Arbeit ist hier für viele das entscheidende Argument.
Ruhige Wohnlagen im Süden, viel Grün, Einkaufsmöglichkeiten vor Ort. Beliebt bei Familien und bei Menschen, die kürzer treten und sich vom großen Haus trennen wollen.
Gewachsener Stadtteil mit kurzem Weg in die Innenstadt. Mischung aus Altbau, Siedlungshäusern und Neubau, entsprechend breit ist der Kreis der Interessenten.
Viele Eigentumswohnungen, oft vermietet und damit für Anleger interessant. Hier zählen Hausgeld, Rücklagen und Beschlüsse der Eigentümerversammlung mehr als die Ausstattung.
Dörflicher Rand mit Aussicht. Wer Grundstück und Ruhe sucht und trotzdem in zehn Minuten in Marburg sein will, landet hier.
Auch in Cölbe, Lahntal, Weimar, Ebsdorfergrund und Kirchhain bin ich unterwegs. Rufen Sie an. Meistens fahre ich hin.
Anfrage stellen »Immobilie verkaufen
Bewertung, Unterlagen, Fotos, Exposé, Besichtigungen, Verhandlung und der Termin beim Notar: all das übernehme ich. Sie entscheiden, ich organisiere.
Bei hoher Nachfrage kommt es vor allem auf Auswahl an. Ich sortiere aus, was ohnehin nicht zustande käme, bevor es Ihre Zeit kostet.
(Ablauf)
Erstgespräch & Bewertung
Ich komme zu Ihnen nach Marburg, sehe mir die Immobilie an und ordne sie in ihren Stadtteil ein. Kostenfrei und unverbindlich.
Unterlagen & Vorbereitung
Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Hausgeld und Protokolle der Eigentümerversammlung.
Vermarktung & Exposé
Professionelle Fotos, ehrlicher Text und eine Ansprache, die zur richtigen Zielgruppe passt. Selbstnutzer und Anleger bekommen nicht dasselbe Exposé.
Besichtigungen & Verhandlung
Einzeltermine mit vorgeprüften Interessenten. Ich prüfe die Finanzierung, bevor jemand Ihre Immobilie betritt.
Notar & Übergabe
Kaufvertrag mit dem Notariat vorbereiten, Termin begleiten, bei der Übergabe das Protokoll aufnehmen.
Immobilienbewertung
Gerade in einem angespannten Markt lohnt sich eine nüchterne Einschätzung. Zu hoch angesetzt bleibt auch in Marburg eine Immobilie liegen, und was lange steht, verliert seine Anziehungskraft.
Sie bekommen eine belastbare Spanne mit Begründung, kostenfrei, vor Ort und ohne Verpflichtung.
(Vermietete Wohnungen)
Ihre Wohnung ist vermietet und Sie möchten sie trotzdem verkaufen? Das geht, und in Marburg ist es sogar der Normalfall. Kauf bricht Miete nicht: Der Käufer übernimmt den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten.
Das schränkt den Käuferkreis ein, weil Selbstnutzer ausfallen, öffnet ihn aber zu den Kapitalanlegern. Die stören sich nicht an einem laufenden Mietvertrag, im Gegenteil: Eine Wohnung mit zuverlässigem Mieter ist für sie mehr wert als eine leere.
Entscheidend ist, dass die Zahlen sauber aufbereitet sind. Mieteinnahmen, Laufzeiten, Hausgeld, Rücklagen und Beschlüsse der Eigentümerversammlung gehören ins Exposé, nicht nur schöne Fotos. Besichtigungen stimme ich mit Ihren Mietern ab, damit niemand überrumpelt wird. Ich rechne Ihnen beide Wege durch, vermietet und geräumt, bevor wir uns festlegen.
Und wenn Sie neu vermieten möchten, übernehme ich auch das: Mietersuche, Prüfung von Bonität und Selbstauskunft, Besichtigungen und auf Wunsch der Mietvertrag samt Übergabeprotokoll. Die laufende Hausverwaltung biete ich bewusst nicht an, dafür nenne ich Ihnen jemanden aus der Region.
(Für Suchende)
In Marburg ist eine gute Wohnung oft vergeben, bevor die Anzeige richtig gelesen wurde. Wer nur online sucht, kommt regelmäßig zu spät. Mit einem Suchauftrag drehen Sie das um: Sie sagen mir einmal, was Sie suchen, und ich melde mich, sobald etwas Passendes kommt.
/01
Stadtteil, Größe, Budget und was auf keinen Fall sein darf. Je konkreter, desto weniger Unpassendes bekommen Sie von mir.
/02
Kommt ein passendes Objekt in meine Betreuung, erfahren Sie es, bevor die Anzeige online geht. In Marburg entscheiden oft wenige Stunden.
/03
Sie suchen eine vermietete Wohnung als Anlage? Sagen Sie mir Ihre Vorstellung von Lage und Rendite, dann melde ich mich, wenn etwas Passendes kommt.
Der Suchauftrag kostet Sie nichts, ist jederzeit kündbar, und Ihre Angaben gebe ich nicht weiter.
(Finanzierung)
In Marburg treffen zwei Käufergruppen aufeinander, und sie finanzieren völlig unterschiedlich. Familien bringen Eigenkapital mit und rechnen mit der monatlichen Rate. Kapitalanleger rechnen mit der Miete und brauchen andere Unterlagen für die Bank. Wer beide gleich behandelt, verliert Zeit.
Vor der ersten Besichtigung möchte ich eine Finanzierungsbestätigung der Bank sehen oder wenigstens eine belastbare Selbstauskunft. Bei Anlegern kommt hinzu, dass die Bank die Mieteinnahmen prüft, und das dauert länger als bei einer selbst genutzten Wohnung.
In Hessen kommen 6 Prozent Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis, dazu etwa 1,5 bis 2 Prozent für Notar und Grundbuch. Zusammen rund 8 Prozent, ohne Maklerprovision. Anleger rechnen diese Nebenkosten in ihre Rendite ein, deshalb verhandeln sie härter als Familien.
Springt ein Käufer nach der Reservierung ab, ist Ihre Wohnung wieder am Markt, nur mit längerer Standzeit. Gerade bei vermieteten Objekten fragen die nächsten Interessenten dann sofort, woran es gelegen hat. Deshalb prüfe ich lieber vorher zu streng.
Ich vermittle selbst keine Finanzierung und berate Sie nicht zu Zinsen, dafür gibt es Fachleute. Ich sage Ihnen aber, worauf es ankommt, prüfe für Sie die Angaben der Interessenten und nenne Ihnen Ansprechpartner in der Region, wenn Sie oder ein Käufer welche brauchen.
(Häufige Fragen)
Meine Provision wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben ist. Vorher entstehen Ihnen keine Kosten, auch nicht für Bewertung, Fotos oder Exposé. Bei Wohnimmobilien teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage seit 2020 in der Regel zu gleichen Teilen. Die genaue Höhe nenne ich Ihnen offen im Erstgespräch.
Ja. Kauf bricht Miete nicht, der Käufer übernimmt den bestehenden Vertrag. Das ist in Marburg völlig üblich und für Kapitalanleger oft sogar ein Vorteil. Besichtigungen stimme ich mit Ihren Mietern ab, denn ohne deren Mitwirkung wird es mühsam für alle Beteiligten.
Bei vermieteten Wohnungen häufig ja, weil dieser Käuferkreis nicht auf den Eigenbedarf schaut, sondern auf die Rendite. Voraussetzung sind belastbare Zahlen: Mieteinnahmen, Hausgeld, Rücklage und der Zustand des Gemeinschaftseigentums. Ich rechne Ihnen beide Wege durch, damit Sie sehen, was der Unterschied für Sie ausmacht.
Ehrlich. Treppen, fehlende Stellplätze und Denkmalauflagen verschweige ich nicht. Wer sie akzeptiert, kauft bewusst und bleibt dabei. Verschwiegene Nachteile führen dagegen fast immer zum Rückzieher kurz vor dem Notartermin, und dann fängt alles von vorn an.
Bei mir nichts. Der Termin vor Ort, die Recherche und die schriftliche Einschätzung sind kostenfrei, auch wenn Sie sich danach gegen einen Verkauf entscheiden. Eine gerichtsfeste Verkehrswertermittlung ist etwas anderes, die erstellt ein öffentlich bestellter Sachverständiger und kostet Geld. Wenn Sie eine brauchen, etwa bei einer Scheidung oder für das Finanzamt, sage ich es Ihnen offen.
Ja, beim Verkauf und bei der Vermietung, und er muss bereits in der Anzeige stehen. Bei Eigentumswohnungen gilt der Ausweis für das gesamte Gebäude, den bekommen Sie über die Hausverwaltung. Ich frage ihn für Sie an, damit Sie sich nicht darum kümmern müssen.
Ein zu hoher Startpreis. Auch in einem gefragten Markt entscheiden die ersten vier Wochen, weil dann die Menschen zusehen, die schon länger suchen. Ist der Preis in dieser Phase unrealistisch, bleibt es still, und jede spätere Senkung wirkt wie ein Eingeständnis.
Verkaufen können Sie nur gemeinsam, alle Miterben müssen den Kaufvertrag unterschreiben. In der Praxis scheitert es selten am Recht und häufig an der Abstimmung. Ich halte alle Beteiligten auf demselben Stand, auch wenn sie weiter weg wohnen, und bespreche die Bewertung mit allen zusammen.
Ja, im Umland von Marburg bin ich ebenfalls unterwegs, etwa in Cölbe, Lahntal, Weimar, Ebsdorfergrund und Kirchhain. Wenn Ihr Objekt weiter draußen liegt, rufen Sie an. Meistens fahre ich hin.
Daran, dass er Ihnen sagt, welche Käufergruppe zu Ihrer Immobilie passt, und das begründen kann. In Marburg ist das entscheidend, denn eine Wohnung für eine Familie wird anders vermarktet als dieselbe Wohnung für einen Anleger. Ein guter Makler war außerdem vor Ort, bevor er über Zahlen spricht, er ist erreichbar, und er nennt Ihnen seine Provision vor der Unterschrift statt danach.
Fragen Sie nach der Erlaubnis nach Paragraf 34c der Gewerbeordnung. Ohne sie darf niemand gewerblich Immobilien vermitteln. Seriös ist außerdem: ein schriftlicher Vertrag mit klarer Laufzeit, die Provisionshöhe vor der Unterschrift, keine Vorkasse für Bewertung, Fotos oder Exposé und kein Drängen. Als Verbraucher haben Sie vierzehn Tage Widerrufsrecht, darüber muss man Sie belehren.
Weil bei vielen Anfragen die Auswahl zum eigentlichen Problem wird. In Marburg meldet sich auf ein gutes Objekt schnell ein Dutzend Interessenten, und ohne Prüfung sitzen Sie mit Leuten am Tisch, deren Finanzierung nie stand. Dazu kommt die Haftung für verschwiegene Mängel, die Sie noch Jahre nach dem Verkauf treffen kann, und die Frage, wer bei einer vermieteten Wohnung welche Unterlagen beibringen muss.
(Aus der Region)
Mein Anspruch
Menschen im Mittelpunkt. Immobilien im Fokus. Das gilt in Marburg genauso wie überall sonst, wo ich arbeite.
Chantale Kubik, Kubik Immobilien
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Montag bis Freitag 9 bis 18 Uhr, Samstag 9 bis 14.30 Uhr. Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden.
Chantale Kubik
Ihre Ansprechpartnerin für Marburg und Umgebung